Tras 15 años de un dólar fijo en Bs 6,96, la flexibilización cambiaria instaló una pregunta en miles de hogares e inversionistas: ¿cuánto valen hoy los bienes raíces? Para Julio César Valenzuela, fundador y CEO de Citrino Capitales Inmobiliarios, responderla exige abandonar una idea instalada. Pide dejar de lado la noción de que el mercado inmobiliario es uno solo. «La situación no es uniforme», advierte en entrevista con Energías & Negocios, de La Razón. Departamentos, casas y lotes responden a lógicas económicas distintas: inversión, ingreso familiar y ahorro. Por esto, el nuevo tipo de cambio los afecta distintamente.
Departamento, inversión
Entre 2012 y 2022, los inmuebles cruceños se valorizaron un 3% anual en dólares, el estándar mundial. El quiebre llegó en 2022, cuando los precios, expresados al tipo de cambio oficial, comenzaron a despegarse de la realidad del mercado paralelo. Recalculados al dólar real, los departamentos cayeron entre un 30% y un 40% hacia 2024, según la zona. «Uno iba con 800 dólares por metro cuadrado y compraba departamentos nuevos», recuerda Valenzuela. Esa caída ya se revirtió: a junio de 2026, los valores por metro cuadrado superan el histórico de agosto de 2022, en torno a los $us 1.250, en zonas premium cruceñas como Equipetrol, Las Palmas o Los Cusis.
La explicación está en la naturaleza del activo: el departamento funciona menos como vivienda que como refugio. «La gente invertía sus bolivianos para resguardar su ahorro», explica. Hacia adelante, Valenzuela prevé una estabilización de los valores en el corto plazo, pero, medidos en dólares reales, no deberían verse altamente afectados.
La casa, valor en bolivianos
La vivienda familiar sigue otra lógica: vale lo que el ingreso de una familia puede pagar, sea mediante un alquiler o un crédito. Y esa ancla hoy está en bolivianos. El crédito de vivienda social —al menos 45.000 familias beneficiadas en Santa Cruz— atraviesa dificultades de cobro, y esa deuda bolivianizada, dice Valenzuela, «de cierta manera también fija el precio». El ejemplo es elocuente: una casa comprada en $us 100.000, cuando eso equivalía a Bs 700.000, difícilmente vale hoy los mismos 100.000 dólares al cambio referencial, pero tampoco caerá por debajo de los Bs 700.000 del crédito que la respalda. Su valor real está en algún punto intermedio.
Con una oferta físicamente visible en letreros y plataformas, tasas encarecidas y una economía familiar deteriorada, no habrá revalorización automática. La experiencia internacional indica que recuperar valor toma entre dos y cuatro años, y depende de la mejora de la economía del país.
El lote, ahorro del informal
Sin una bolsa de valores abierta al público, el boliviano ahorra en tierra o ladrillo. El lote, describe Valenzuela, es «un captador mensual del ahorro»: las campañas que ofrecían el terreno propio por 30, 20 o 15 bolivianos al día le hablaban directamente al trabajador informal, que cuenta su ahorro día a día. Ese ahorro de los segmentos bajos y medios no mejoró con la crisis; empeoró con la inflación. Por eso, trasladar a las cuotas un aumento del 40% o 50% «es inviable»: los ingresos no acompañaron.
Valenzuela identifica ahí el primer dolor a resolver —la capacidad de pago mensual— y el espacio donde vendedores y compradores deberán llegar a acuerdos. La segunda incógnita, el valor futuro del terreno, no tiene respuesta todavía: solo cuando el mercado se tranquilice y se reactive la venta a crédito directo se sabrá si el lote mantiene su precio en dólares al nuevo tipo de cambio. «El que se anima a dar una respuesta contundente y tajante está queriendo adivinar, y no se puede adivinar».
Bolivia ya vivió un proceso semejante: tras la crisis de inicios de siglo, la recuperación de valor de los inmuebles tomó de 2002 a 2006. Cuatro años. Cuánto dure esta vez dependerá menos del dólar que de la variable que atraviesa toda la entrevista: la economía de las familias.
Fuente: LA RAZON
